CRÉDITO HABITAÇÃO: Capacidade Financeira e valor de entrada

Comprar casa é o sonho de uma vida, mas antes de começar a visitar imóveis, é fundamental responder a duas perguntas cruciais: Qual a minha capacidade financeira, quanto preciso para o valor de entrada e e qual é o valor máximo que o banco me pode emprestar?

Se estas dúvidas o assustam, fique tranquilo. Como seu intermediário de crédito, vou desmistificar o Capital Próprio e o Rácio de Esforço.

A Primeira Barreira: Quanto Precisa de Ter para a Entrada (Capital Próprio)?

Aqui, a palavra-chave é Loan-to-Value (LTV), que é o limite máximo que o banco pode financiar, regulado pelo Banco de Portugal (BdP).

O Banco de Portugal define que, para a Habitação Própria Permanente, o banco pode emprestar no máximo 90% do menor entre o valor de compra e o valor da avaliação. Contudo, a realidade do mercado é ligeiramente mais apertada:

• Teto Legal (90%): Embora a lei o permita, os 90% são geralmente reservados para clientes com perfis financeiros de excelência e alta estabilidade.

• A Prática Comum (80% a 85%): A grande maioria dos bancos é mais conservadora, financiando apenas entre 80% a 85% do valor da casa.

Isto coloca uma obrigação clara: o cliente tem de entrar com a percentagem restante – o seu Capital Próprio ou "Entrada". Na prática, deve contar com uma entrada mínima de 15% a 20% do preço total.

A Segunda Barreira: O Valor Máximo que o Seu Orçamento Permite (Rácio de Esforço)

Se o Capital Próprio é sobre o valor do imóvel, o Rácio de Esforço é sobre o seu rendimento. O banco não empresta o que a casa vale; empresta o que o seu orçamento familiar consegue pagar de forma segura.

O Que é o Rácio de Esforço? É a percentagem do seu rendimento líquido mensal que fica comprometida com todas as suas dívidas financeiras (a nova prestação do crédito habitação, outros empréstimos pessoais ou cartões).

Por uma questão de prudência e segurança financeira, a grande maioria dos bancos adota uma política rigorosa de não ultrapassar um Rácio de Esforço entre 35% a 40%, garantindo que mesmo que as taxas de juro subam (o stress test bancário), a sua família continua a ter rendimento suficiente para viver confortavelmente e honrar as suas obrigações.

Resumindo, o sucesso no seu processo de Crédito Habitação depende da combinação destes dois fatores:

1. Tem de ter capital próprio para cobrir a entrada e os custos.

2. Tem de ter capacidade financeira para que a prestação não exceda o seu Rácio de Esforço.

Não avance às cegas! A melhor forma de saber exatamente o seu limite máximo e otimizar o processo é simular.

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